Parmi les différentes étapes de la vente d’un bien immobilier, l’estimation est sans aucun doute l’une des plus importantes. Il s’agit de fixer un prix de vente correspondant à la fois à la valeur du logement et au marché local. Plusieurs solutions permettent de réussir cette analyse. Voici les plus performantes d’entre elles.
Les agences immobilières et les notaires
Votre premier réflexe pour une estimation d’appartement à Paris sera sans doute de prendre contact avec une agence immobilière. C’est loin d’être une mauvaise idée car elle vous proposera une estimation gratuite de votre bien. Vous aurez probablement déjà compris que cette gratuité n’est pas sans arrière-pensée. En procédant de la sorte, elle espère récupérer un mandat pour la vente de votre bien. Il y a donc fort à parier que le prix estimé sera légèrement plus élevé que la réalité afin de vous séduire. Conscients de la faiblesse de ce système, certains vendeurs préfèrent s’appuyer sur les avis de plusieurs agences afin d’établir un prix moyen plus fiable.
De part leurs activités et leurs connaissances du marché local, les notaires sont également bien placés pour estimer la valeur d’un bien immobilier. Ils sont en capacité de vous proposer deux types d’analyse. La première consiste à émettre un « avis de valeur » sans pour autant aller jusqu’à un audit précis de l’habitation. La seconde sera beaucoup plus détaillée avec un audit poussé (état de la charpente, toiture, présence de nuisibles, certification électrique, études du sol et bien d’autres encore !). Vous y trouverez également en annexe plusieurs exemples de transactions immobilières récentes pour des biens équivalents au vôtre. Vous accéderez ainsi à tous les prix réellement payés par les acheteurs. Attention, il s’agit d’informations confidentielles que vous ne pourrez pas divulguer à l’extérieur de l’étude notariale. Ce type d’estimation nécessitera donc plus de temps que la première. Elle sera également plus onéreuse.
Les sociétés spécialisées
Vous l’ignorez peut-être mais, en dehors des agences et des notaires, il existe d’autres professionnels capables d’estimer un logement. Il s’agit des experts indépendants. Leur activité consiste exclusivement à évaluer, ils ne sont donc pas concernés de près ou de loin par la vente. Tout porte à croire qu’ils seront alors pleinement objectifs. Ils sont en capacité d’intervenir sur tous types de bien, qu’il s’agisse d’une habitation ou d’un local professionnel. Ils disposent également d’une connaissance des différents marchés présents dans leurs zones d’intervention.
Agréés auprès des tribunaux, ces experts immobiliers interviennent également dans d’autres types de dossiers tels que les ventes immobilières en lien avec un redressement fiscal, l’assistance pour le calcul de l’ISF (impôt sur la fortune) ou encore dans le cadre des successions. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre eux et à demander des devis. En effet, les prix comme la qualité des prestations différent fortement d’un professionnel à l’autre.
Les solutions sur le web
La technologie peut également vous aider. Vous trouverez en effet sur la toile de nombreux sites proposant des outils d’estimation immobilière. Toutefois, il serait terriblement imprudent d’avoir une confiance absolue en eux. Il faut en effet bien reconnaître que la plupart d’entre eux se montrent relativement précis, surtout dans les zones peu actives car ils s’appuient essentiellement sur les ventes équivalentes de proximité. Comme ils sont gratuits, ils demeurent malgré tout intéressants, surtout dans l’optique de se faire une première idée.
Vous devez enfin savoir que les acheteurs utilisent aussi ce genre de logiciels. Ils peuvent ainsi vérifier qu’un bien pouvant les intéresser correspond bien aux prix du marché.
Et vous le faisiez vous-même ?
Si vous disposez de temps et que vous êtes motivé, il est tout à fait possible de réussir l’estimation d’un logement par vous-même. Ne prenez pas ce travail à la légère. Vous risqueriez en effet de faire fuir les acheteurs et donc de faire traîner en longueur la vente de votre bien.
Prenez le temps d’étudier durant plusieurs mois les spécificités du marché autour de votre bien. Repérez quelques maisons équivalentes à la vôtre. Elles doivent avoir des situations (quartier, étages…), des surfaces, un nombre de pièces de vie et des options (jardin, garage …) similaires. Suivez-les durant leurs mises sur le marché. Retenez les prix de celles qui se vendent le plus rapidement. Vous vous apercevrez rapidement que les autres ont un prix de vente bien souvent plus élevé ! Attention, votre seule référence sera uniquement le prix de vente affiché. Vous n’êtes pas sans savoir que le prix de vente réel (auquel vous n’avez pas accès) reste bien souvent inférieur. Comptez une marge de 10 à 20 % afin de fixer ensuite le prix de votre habitation.
